嚴厲的宏觀調控,使得“北上廣深杭”等實施“限購”的城市,房價的快漲勢頭得以有效遏制,房價緩步下行通道。住宅存量壓力加劇,房產商資金鏈繃緊,下半年的新盤供應還將不斷增加,樓盤間競爭日趨白熱化,越來越多的項目赤膊上陣打折促銷。然而令人存疑的是:杭州近半年來新推的土地價格,絲毫沒有產生因調控“回調下滑”的征兆,即便此前有流拍的先例,也未能讓地價低下“高貴”的頭顱。
曾經房價和地價輪番上漲,讓老百姓抱怨開發(fā)商心黑,叫開發(fā)商抱怨政府推高地價。而今在“限購、限價”的雙重作用下,房價已“被降價”。在房價“趨穩(wěn)”甚至“下行”的過程中,地價的“逆勢上行”在與房價的“拉鋸戰(zhàn)”勢必會擠壓企業(yè)的獲利空間。地價不降,房價怎么降?
我們知道通常地價是房價的核心成本。據統(tǒng)計,全國十大城市中平均地價在房價中占比約三成,即便最低的重慶天津也占比二成,而杭州更達三分之一強,位列國內前茅。某種程度說,地價上漲是推升房價上漲的主要動力,這一點毋庸置疑。
房價、地價這對連體孿生兒,誰也分割不了誰。在房地產相關利益群體中,最不愿意看到地價下降的可能就是地方政府。而在政府壟斷土地一級市場的前提下,我們看見的是政府寧可少放地,也不愿降價供地!跋蛲恋匾粘,向土地要效益”依然是土地部門的工作重心。土地出讓收入依然是地方財政收入的重要來源。地價不降,房價自然也就失去了下降的動力。
是地價上漲預期推動房價上行,還是房價下降壓力反推地價下行,這都已不重要,重要的是如何能將房價降下來。在整個產業(yè)鏈條上,土地、稅收、信貸、開發(fā)商等都是利益攸關者,在房價高企的現實境遇下,不能“只許州官放火,不許百姓點燈”,而不觸動其它利益環(huán)節(jié),這既不現實也沒多少降價的空間。
房價回歸應該是整個房地產鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產開發(fā)成本重頭之一的土地價格應該率先降下來。地價一降,未來新入市的商品房價格成本也會下降,價格有了下降空間,同時也會對市場預期形成連鎖反應,粉碎了存量商品房的高價預期,存量房和二手房想不降價都很難。
同時,中央政府也要考慮適當增加地方財政收入的方式方法,減弱地方政府對土地出讓收入的過度依賴。比如,適當縮小國稅征收范圍、擴大地稅征收范圍,加大中央對地方的財政支持力度等,盡快使地方政府從“借地生財”的沖動中解脫出來。
由此來看,地價和房價的關系不是一般的“關系”,那可是“政績”和“工具”的關系,是公權力施展“無形之手”變相干預樓市的重要法寶,想要讓之松手,怕不是那么容易。